Deu entrada na Assembleia da República a Proposta de Lei de autorização legislativa para a definição de medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação.
O Governo apresentou à Assembleia da República, no dia 2 de dezembro, uma Proposta de Lei de autorização legislativa para alteração ao código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), ao código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), e ao código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
No mesmo documento, que já inclui o texto do Decreto-Lei autorizado, o Governo propõe a criação do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o regime de restituição parcial do Imposto sobre o Valor Acrescentado suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA).
Do conjunto de alterações propostas, destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional. A atribuição destes incentivos fiscais à oferta habitacional está sujeita a limites máximos de renda mensal moderada e de preço moderado de venda, os quais não podem exceder, no caso da renda mensal moderada, 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026, ou seja, 2 300 euros, e, no caso do preço moderado de venda, o limite superior do 2.º escalão do IMT (648 022 euros, em 2025). Estes limites poderão ser objeto de atualização através de portaria.
No caso de venda, a taxa reduzida de IVA só é aplicável caso o imóvel seja vendido para habitação própria permanente do adquirente, no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). No caso de arrendamento para habitação, é necessário, entre outros requisitos, que o primeiro contrato de arrendamento habitacional entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE, e que o imóvel seja objeto de contratos de arrendamento em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da referida documentação.
No caso de imóvel adquirido em regime de compropriedade, a taxa reduzida de IVA só é aplicável quando, verificadas as demais condições, todos os comproprietários o afetem a habitação permanente. Tratando-se de imóvel em regime de propriedade horizontal, a taxa reduzida só é aplicável à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção do edifício ou das frações e a área excedente à de implantação a afetar a habitação, correspondente às frações relativamente às quais se verifiquem as condições previstas, consoante se destinem a venda ou arrendamento.
Isenção de IRS sobre as mais-valias prediais
Destaque também para a isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da transmissão de imóveis habitacionais, em caso de reinvestimento na aquisição de imóveis para arrendamento habitacional, com renda mensal ‘moderada’, isto é, que não exceda 2 300 euros. O reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização e o sujeito passivo deve manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação. Prevê-se que esta medida vigore até ao final de 2029.
Redução de IRS e IRC no arrendamento habitacional
A proposta prevê a redução do IRC e a aplicação de uma taxa de tributação autónoma de IRS reduzida sobre os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029. Assim, a taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação cujo valor de renda mensal não exceda os 2 300 euros, auferidos até 31 de dezembro de 2029, passará a ser de 10%, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. E, para efeitos de tributação em IRC, os referidos rendimentos prediais são considerados apenas em 50%.
Contratos de Investimento para Arrendamento
Procede-se à criação do regime de contratos de investimento para arrendamento (CIA), garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional. A saber: isenção do IMT e Imposto do Selo devidos na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional; isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), relativamente aos mesmos imóveis, por um período de até 8 anos, a contar do ano da aquisição, inclusive, e redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência do CIA; aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas para arrendamento ou subarrendamento habitacional; isenção do adicional ao IMI relativamente aos mesmos imóveis durante o período de vigência do CIA; restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação daqueles imóveis; e redução de 50% da taxa do Imposto do Selo, em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento alternativo objeto de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA.
Para efeitos de aplicação deste regime, são elegíveis os investimentos quando a área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação. Por outro lado, o valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional, ou arrendamento para subarrendamento habitacional, não poderá exceder o limite máximo de renda mensal ‘moderada’, isto é, 2 300 euros em 2026.
Benefícios fiscais para arrendatários e adquirentes de HCC
A proposta do Governo contempla, ainda, um conjunto de benefícios fiscais aos arrendatários e aos adquirentes de habitações de custos controlados (HCC).
O limite da dedução anual, pelos arrendatários, em sede de IRS, das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional é aumentado, sendo esse aumento progressivo, para 900 euros em 2026 e para 1 000 euros a partir de 2027, inclusive.
Por outro lado, os adquirentes de habitações de custos controlados terão acesso a uma redução do IMT e do Imposto do Selo.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O Governo propõe a aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), para promover a oferta de habitação a rendas de valor limitado, que terá por base 80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho, prevendo a isenção da tributação, em sede de IRS e IRC, dos rendimentos prediais obtidos nesse âmbito.
Para efeitos de aplicação deste regime, os contratos de arrendamento acessível para residência permanente devem ter um prazo mínimo de três anos, e os contratos de arrendamento para residência temporária, ou fim especial transitório, devem ter um prazo mínimo de três meses.
Agravamento do IMT para não residentes
Prevê-se a aplicação de uma taxa de IMT de 7,5% na aquisição, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, a menos que o sujeito passivo tenha sido considerado, ou se torne no prazo de dois anos a contar da aquisição, residente para efeitos fiscais em território nacional, ou o imóvel seja destinado ao arrendamento para habitação com renda mensal ‘moderada’ no prazo de seis meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a aquisição.
Benefícios para Organismos de Investimento Coletivo
O diploma contempla a aplicação de uma taxa de 5% aos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo (OIA), por distribuição, que respeitem a resultados do período de tributação imediatamente anterior, na proporção correspondente aos rendimentos daqueles organismos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis.
Prevê também a extensão, até 30%, da percentagem de exclusão, para efeitos de IRS ou de IRC, dos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em OIA, por distribuição ou mediante operação de resgate ou liquidação, quando, pelo menos, 50% do ativo desses organismos seja constituído por direitos de propriedade ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis objeto de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA ou de outros diplomas similares.
Aplicação no tempo da taxa reduzida do IVA
Caso sejam aprovadas na Assembleia da República, a generalidade destas medidas produzirá efeitos a 1 de janeiro de 2026, salvo o regime de CIA e o RSAA, que produzirão efeitos a 1 de junho de 2026.
Quanto à taxa reduzida do IVA nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda, a preço ‘moderado’, para habitação própria e permanente do adquirente, ou para arrendamento habitacional a renda ‘moderada’, a mesma aplicar-se-á «às prestações de serviços relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026», lê-se no artigo 18.º, n.º 3, do Decreto-Lei autorizado contido na Proposta de Lei de autorização legislativa. O mesmo vale para o novo regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente.
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