A taxa reduzida de IVA será aplicada às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
Foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação.
Do conjunto de alterações previstas destaque para a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação própria e permanente (HPP), com preço de venda até 660 982 euros, ou para arrendamento habitacional até ao valor de renda de 2.300 euros, a redução das taxas de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) e de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC) aplicáveis a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, até ao referido limite de renda, incluindo contratos de arrendamento já em curso, bem como a exclusão de tributação em sede de IRS das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com rendas até 2.300 euros. A verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, que prevê a taxa reduzida de 6%, cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032. As outras medidas vigoram até 31 de dezembro de 2029.
No caso de venda, a taxa reduzida de IVA só é aplicável caso o imóvel seja vendido para HPP do adquirente, no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e seja feita menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da taxa de 6%. No caso de arrendamento para habitação, é necessário, entre outros requisitos, que o primeiro contrato de arrendamento habitacional entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE, e que o imóvel seja objeto de contratos de arrendamento habitacional em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da referida documentação.
No caso de imóvel adquirido em regime de compropriedade ou de comunhão, a taxa reduzida de IVA só é aplicável quando, verificadas as demais condições, todos os comproprietários o afetem a habitação permanente. Tratando-se de imóvel em regime de propriedade horizontal, a taxa reduzida só é aplicável à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção do edifício ou das frações e à área excedente à de implantação a afetar a habitação, correspondente às frações relativamente às quais se verifiquem as condições previstas, consoante se destinem a venda ou arrendamento.
Ainda no que se refere à aplicação da taxa reduzida de IVA, «a afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não integra o elenco de condições determinantes da aplicação da referida taxa reduzida». Significa isto que, «a não afetação a HPP pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades, prevendo-se, nesses casos, a aplicação, ao adquirente, de um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10 % sobre o valor tributável», lê-se no preâmbulo do diploma. Assim, sempre que o imóvel não seja afeto, no prazo de seis meses a contar da data da aquisição, a HPP do sujeito passivo, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, ou não seja destinado exclusivamente a HPP do sujeito passivo, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses posteriores à afetação, aplica-se um agravamento do IMT correspondente a 10 % sobre o valor tributável.
É também criado um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de autoconstrução e é aprovada a isenção ou redução de IMT e de Imposto do Selo para habitações de custos controlados, bem como o aumento progressivo do limite de dedução dos encargos com rendas em sede de IRS, para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027. É ainda criado o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que atribui benefícios fiscais, até 25 anos, para investimentos em construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, assim como o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que fixa contratos com rendas até 80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho.
Produção de efeitos
A generalidade destas medidas produz efeitos a 1 de janeiro de 2026, com algumas exceções.
O regime dos CIA e o RSAA produzem efeitos a 1 de setembro de 2026.
A taxa reduzida do IVA introduzida pela nova verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, assim como o regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de autoconstrução, produzem efeitos a partir de 1 de julho de 2026 (trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma). No entanto, a taxa reduzida de IVA pode aplicar-se «desde 1 de janeiro de 2026, havendo opção conjunta do prestador e do adquirente», prevê o diploma.
A taxa reduzida de IVA é aplicável «às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026», dispõe ainda o diploma. O mesmo vale para o novo regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de autoconstrução de imóveis para habitação própria e permanente. Por iniciativa procedimental entende-se, designadamente: nos casos de obras sujeitas a licenciamento, a apresentação do pedido de licenciamento; no caso de obras objeto de comunicação prévia, a apresentação da comunicação prévia; e no caso de obras isentas de controlo prévio, a apresentação do parecer prévio ou da informação sobre o início dos trabalhos.
Note-se a este propósito que a Lei de autorização legislativa n.º 9-A/2026, de 6 de março, ao abrigo da qual o diploma foi aprovado, previa e autorizava a aplicabilidade da taxa reduzida «a empreitadas de construção ou reabilitação, cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032», sendo que a redação final do decreto-lei autorizado acabou por adotar a formulação «(…) e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026». O artigo 10.º do diploma deixa, contudo, claro que a verba 2.42.1 cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.
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