Com abertura institucional pelo Administrador Executivo da BragaHabit, Pedro Nascimento a conferência "Braga. Mercado habitacional em crescimento" reuniu, no dia 10 de julho, setores público e privado, no Museu D. Diogo de Sousa, para um debate participado por promotores e investidores imobiliários, arquitetos, engenheiros, empresas de construção e mediação imobiliária.
Para Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, "Braga é um território de oportunidades". "Braga tem património, população, universidade, cultura, disponibilidade de solo e, mais importante, tem promotores e empreiteiros. Não há nenhuma cidade que tenha tantos players no seu território e isso diferencia Braga". E os principais indicadores refletem esta dinâmica. De acordo com a análise desenvolvida pela Confidencial Imobiliário para o Observatório Urbano de Braga, no 1.º trimestre de 2026, a renda média situou-se em 10 euros/m² e o preço médio de compra atingiu os 2.228 euros/m².
Mais do que os valores absolutos, Ricardo Guimarães salientou o ritmo de valorização, destacando que "Braga apresenta um ritmo de valorização mais acelerado" do que outros territórios comparáveis, tais como, Coimbra, Aveiro e Leiria.
Braga mantém margem competitiva, mas enfrenta pressão crescente
Se, por um lado, o mercado evidencia uma vitalidade assinalável, por outro, o acesso à habitação continua a revelar profundas fragilidades. O estudo 'Acessibilidade à habitação em Portugal' apresentado pela Century 21 expõe um desequilíbrio crescente entre a oferta disponível e a capacidade financeira das famílias portuguesas. "Temos um mercado robusto, mas de acesso limitado", resumiu Sandra Ramos Dias, Diretora-Geral da Finance21. "O problema está na subida dos preços da habitação, que contrasta com salários baixos", um problema que atravessa praticamente todo o país. Ainda assim, o mercado continua ativo e a explicação reside, segundo Sandra Ramos Dias, nas características da procura. "A compra da primeira casa e a mudança de casa são realidades muito diferentes. O mercado move-se com a troca de casa e não com os salários". Uma dinâmica que penaliza, sobretudo, quem procura adquirir a primeira habitação, sem património acumulado e totalmente dependente do rendimento do trabalho.
O estudo apresentado revela também um desalinhamento estrutural entre aquilo que as famílias procuram e aquilo que o mercado disponibiliza. A classe média (2.º ao 5.º escalões do IRS), representa cerca de 77% da população portuguesa e que procura habitações até aos 330 mil euros. Contudo, apenas 48% da oferta disponível se enquadra neste intervalo de preços. "É preciso construir para a maioria, com preços e rendas alinhados à classe média", defendeu.
No caso específico de Braga, a pressão sobre o mercado residencial tem vindo a intensificar-se, embora permaneça relativamente inferior à observada noutras cidades de média dimensão. "Braga já está acima do limiar prudencial de 33% (taxa de esforço) para arrendar e comprar, mas continua menos pressionada do que Aveiro e Coimbra", observou Sandra Ramos Dias. Uma evolução que resulta da conjugação de vários fatores: crescimento urbano, emprego qualificado, presença da universidade, proximidade ao Porto e uma elevada qualidade de vida. Um conjunto de atributos que continua a atrair novos residentes, mas que exige uma resposta, igualmente, robusta do lado da oferta. A responsável pela Finance21 deixa, por isso, um alerta: "Braga tem uma importante janela de oportunidade. A prioridade é transformar crescimento económico em rendimento local e nova oferta habitacional acessível".
Setor aponta soluções para a habitação: Parcerias público-privadas e disponibilização de solo
Os números apresentados pela Confidencial Imobiliário e pela Century 21 serviram de ponto de partida para a mesa de debate 'Habitação acessível. Onde estão as oportunidades para investir e construir?' e que reuniu Pedro Nascimento, Administrador Executivo da BragaHabit; Pedro Ferreira, CEO do Grupo Acrescentar; Ana José Teixeira, CEO da dst Real Estate; Alexandre Fernandes, Executive Director Developments - Europe da Sonae Sierra; e João Oliveira Maia, Diretor do Conselho de Orientação e Fiscalização do Grupo Casais. Apesar das diferentes perspetivas representadas, o consenso foi praticamente absoluto: aumentar a oferta habitacional a preços acessíveis dependerá de uma maior colaboração entre os setores público e privado, bem como da disponibilização de solo para construção.
"Só através de parcerias com o município é possível colocar casas a preços mais acessíveis", afirmou Ana José Teixeira. Também Alexandre Fernandes considera que "só vamos ter escala e rapidez com parcerias. Não vai haver resposta suficiente apenas com privados ou apenas com o setor público", disse recordando a experiência desenvolvida no Porto, onde a colaboração com o município no âmbito do programa 'Porto com Sentido' permitiu "uma importante redução de custos, com taxas e impostos, e reduzir riscos”. Uma ideia que também é partilhada pelo setor público, do lado da BragaHabit, Pedro Nascimento garantiu que "temos de ser capazes de, juntamente com os privados, dar resposta às necessidades mais prementes. Sem os privados não é possível". Questionado sobre a possibilidade de replicar modelos de build to rent, tal como o experienciado na cidade do Porto, mas em Braga, João Oliveira Maia confirmou o "interesse em expandir esta experiência a Braga".
Industrialização da construção ganha força
Outro dos temas centrais do debate foi a necessidade de aumentar significativamente a capacidade produtiva do setor. "O volume de construção necessário exige necessariamente a digitalização e a industrialização da construção", defendeu João Oliveira Maia, explicando que o Grupo Casais tem vindo a investir nesta transformação, embora reconheça que a sua consolidação depende de maior escala. Ana José Teixeira partilha da mesma convicção, na sua opinião "é a industrialização que vai permitir acelerar o processo construtivo". E os promotores começam a incorporar estas soluções nos seus projetos. Pedro Ferreira revelou que o Grupo Acrescentar está a avançar para a industrialização de módulos, por exemplo, de cozinhas e casas de banho embora considere que o cenário ideal seja uma "solução mista" que articule construção tradicional e industrializada.
Redução do IVA na construção é apenas parte da solução
Apesar de ser encarada como um sinal positivo, o setor considera que o impacto da redução do IVA na construção de 23% para 6% será necessariamente limitado se não vier acompanhado por outras medidas. "A redução do IVA para 6% não representa uma redução equivalente de 17% nos custos", explicando que, num investimento de cerca de 600 mil euros, a poupança poderá situar-se na ordem dos 30 mil euros, depois de considerados fatores, tais como, a inflação, o aumento do custo das matérias-primas, dos materiais e da mão de obra.
No que diz respeito à simplificação do licenciamento urbano, Ana José Teixeira salientou que esta constitui, igualmente, uma medida importante, mas alertou para a necessidade de formação técnica das entidades responsáveis pelos processos administrativos. "As alterações não vão funcionar se não houver formação dos técnicos. E não se trata apenas das câmaras municipais, mas também das entidades externas". Alexandre Fernandes identificou ainda outro fator essencial para reforçar o investimento: a estabilidade.
Créditos fotografia: © Vida Imobiliária / Marildo Montenegro
(Da esq. para a dta.) António Gil Machado, Diretor da Vida Imobiliária; Pedro Nascimento, Administrador Executivo da BragaHabit; Pedro Ferreira, CEO do Grupo Acrescentar; Ana José Teixeira, CEO da dst Real Estate; João Oliveira Maia, Diretor do Conselho de Orientação e Fiscalização do Grupo Casais; Alexandre Fernandes, Executive Director Developments - Europe da Sonae Sierra.
